买房须知

国务院部署继续做好房地产市场调控工作，业内解读“国五条”——

限购小范围升级房产税铁定扩容

20日召开的国务院常务会议，印证了近期房地产调控政策将出台的传言。不过，调控升级的动作并没有涉及坊间热炒的二套房贷首付提高至7成等，而是确定扩大个人住房房产税改革试点范围，核心城市新建商品房全面限价。

有业内人士形容，房地产调控自2009年12月份启动以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“929新政”和2011年1月的“新国八条”，这是第五次升级。

同策咨询研究核心总监张宏伟也认为，此次政策仅是强化执行，并无新政推出，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。

新政出后，是否暂停购房？上海专家分析，新政力度不大，具体还需观察后续部委和地方的细则；当前，处于楼市短周期上行阶段的上半场或中场，即便有新政打压，也不会使楼市大幅降温，但会抑制房价加速上涨的势头。专家认为，至少今年上半年房价仍会小涨，2014年可能小跌。

限购令或向二三线城市蔓延

会议指出，坚决抑制投机*性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。

专家认为，这意味着，限购小规模升级。有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。不过，当前绝大部分三四线城市，房价涨幅温和，符合标准的极少。“未来，新增的限购城市，肯定不会超过10个，甚至可能一个都没有。”

满堂红集团研究部副经理肖文晓表示，限购令有可能将从一二线城市向二三线城市蔓延，范围有所扩大。

会议指出，扩大个人住房房产税改革试点范围。

肖文晓认为，这表明今年房产税的试点有可能扩大，但时间点并不明确，如征收方式与上海模式和重庆模式相仿亦对市场难有大的影响。

不过，专家则认为，“扩大个人住房房产税改革试点范围”的时间就在今年，至于扩大范围会增加什么城市，不易预测。他估计，以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。

张宏伟认为，当前房产税仍处于试点和探索阶段，今后扩大征收范围和对象、征收税率幅度调整是迟早的事情。大致可分为三个阶段进行：1，扩大房产税试点城市的范围，如可对房地产市场*相对较热的一线城市及其核心周边城市开展房产税的试点工作。2，只针对新房，在征收范围和对象、征收税率幅度等方面逐步进行调整。3，对存量房开征房产税。

张宏伟同时指出，房产税代替“限购令”是解决土地财政问题的长期趋势，但短期内房产税代替“限购令”，推行房产税试点难以解决房产*投机现象，因此，限购令有可能会因为房产税试点而“微调”，但不一定会因为房产税试点而取消。

重申完善稳定房价责任制

会议指出，完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

肖文晓点评指出，这是2012年政策的延续和重申。专家则认为，2012年，核心没有要求各地制定新建住房价格控制目标。而现在重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”，范围缩小，“可以说是有新意的。”

保障房助“农民工市民化”

会议指出，加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

在专家看来，“将农民工市民化”，在住房保障方面也开始逐渐体现。接下来，各地公租房的需求将大幅增加，各地政府必须大力建设公租房了。

昨日召开的国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定将扩大个人住房房产税改革试点范围。而*近两天，一条有关楼市的传闻引发了资本市场的震动。该消息称，二套房首付将提至7成，并施行1.3倍的利率。但是多家银行负责人对此并不认可，表示他们并未接到相关的调整通知。

单纯从银行业界的反馈而言，其实并不能证明该传闻的真伪。因为如果房贷政策果真会实施调整，需要经由住建部门和银监部门的行政决策，而相关操作细节只有经过行政部门认可后，才会下发到金融机构执行。所以，我们很难因为银行尚未收到调整通知，就认为该传闻子虚乌有。恰恰相反，有鉴于自去年下半年以来，楼市就出现明显回暖迹象，所以市场普遍认为，如果房价上涨过快，楼市调控就将会进一步加码。此次国务院会议明确房产税改革试点范围扩大就是一个明确印证，该政策充分表明，任何企盼房价出现报复性上涨的想法都是不现实的，必然会受到调控政策的严厉打压。

楼市回暖是不争的事实，不仅房价开始企稳回升，市场销售量也不断放大。从2012年下半年开始，全国多个城市土地市场高单价、高总价的地块时常出现，房地产回暖的势头显现。而开发商抗调控的经济实力已显著改善，主动降价减少，房价又重归坚挺。今年1月份，一线房企的销售额同比大幅增长，一些房企同比增长幅度甚至超过200%。而20家发布1月销售业绩的标杆房企中，一半以上房企销售额出现环比上涨。二手房市场也十分火爆，不论是销售面积还是价格都有大幅提升。据此，不少业内人士都认为，春节销售火爆表明目前楼市处于回暖通道中。

显而易见，房地产市场快速、甚至是报复性的复苏上涨绝非监管部门所乐见。毕竟经历了长达十几年的牛市行情之后，中国的*房价水平并不算低，如果以国际通行的房价收入比来测算，中国一线城市的房价水平明显偏高。更为重要的是，一旦房价报复性上涨，极有可能意味着始于2010年底的本轮房地产调控再次失败，调控变成了“空调”会给相关行政部门的信誉度造成更大伤害。有鉴于此，行政部门很难坐视房价大涨而不管不顾，而相关调控政策必须在价格趋势出现不良苗头之初，就应该积极介入干预。

问题的关键在于，市场对于未来房地产调控政策出招的具体措施不乏争议。除了有关二套房贷款收紧的传闻，业界人士讨论的潜在政策还包括如下措施：在试点范围扩大的基础上，尽快全面开征房产税；针对房地产买卖差价征收超额增值税，等等。

但值得一提的是，市场所预估的新增调控政策多是以短期措施为主。无论是之前的“限购令”，还是行政性的贷款政策收紧，其政策持续性都存在诸多猜测。因为调控政策既要避免房价*，但同时也要避免让房地产市场崩盘，否则对于中国经济增长会造成伤害。而昨日的国务院常务会议明确，我国正处于城镇化快速发展时期，支持自住需求、抑制投机*性购房，是房地产调控必须坚持的一项基本政策，要保证政策的连续性和稳定性。

笔者认为，除了目前诸多调控举措外，针对长期市场优化的政策措施应尽快推出。其中的核心其实不仅是惩罚市场逆势行为，更要强化政府责任。换言之，惩罚只能遏制逆势而动的行为，但是强化政府责任却能够对房价*的基础釜底抽薪。长期调控政策优化包括：提供更多的保障房建设；改革土地供给以改变地方政府的出让垄断；优化核心和地方政府财政分配制度，避免土地财政左右行政决策，等等。对比于短期的惩罚性措施，这些政策措施更能切中楼市问题的要害，真正优化市场供求关系，*终避免一个大起大落的楼市波动循环。

我们认为，盲目乐观预期楼市上涨其实并不理性。而对于调控政策当局而言，当下需要思考的则是如何进一步优化政府行为本身，让楼市调控成果形成长效机制。