买房须知

上海商务区办公楼租金的快速增长，促使部分租户考虑搬迁至租金较低的非商务区。仲量联行2016年第2季度上海房地产市场回顾报告显示，这一趋势正为项目位置靠近商务区的业主创造机会。同时，一些企业开始采取联合办公的方式以提升办公室的使用效率。工业地产净吸纳量较第1季度有所放缓，然而问询量保持高位表明需求基本面依旧强劲。零售市场迎来非核心商圈供应潮，需求继续由餐饮和轻奢类租户推动。自上季度末楼市政策收紧后，高端住宅销售放缓、价格趋稳。

报告显示，本季度，内资金融和跨国零售商继续在商务区保持稳定的需求。但同时，过去一年租金的大幅增长也使得一些租户无继续承受商务区的高租金，并开始考虑搬迁至一些新兴的商务区，如火车站与北外滩等区域。越来越多的企业开始采用联合办公的策略以提高办公空间的使用效率。在联合办公运营商于上海迅速扩张的同时，越来越多的企业租户也开始将联合办公的元素纳入自己的办公空间规划中。商务区办公楼租金继续保持增长，但增速放缓。由于来自非商务区的竞争加剧，商务区的业主定价更趋谨慎。浦西一等办公楼2016年第2季度租金环比增长0.6%，为过去六个季度以来的较低增速。同样，浦东一等办公楼租金环比增长也从上季度的1.7%放缓至1.1%。

第2季度上海销售型优质办公楼销售量达217,007平方米，季度环比上涨77.4%，创下历史新高。内资仍然是需求的主要来源，其中上市购买需求尤为旺盛。本季度共有7个销售型优质办公楼项目开盘，总面积达212,136平方米，预计今年全年新开盘项目总量将达673,066平方米。本季度销售型优质办公楼的价格基本与上一季度持平，季度环比涨幅为0.3%。预计自用买家对上海办公楼的购买需求有望保持旺盛态势，但大量的新增供应将继续抑制价格的上涨幅度。

在物流方面，报告认为，新增供应的吸纳量与部分到期租约相抵。由于新竣工项目租赁缓慢且部分现有项目租约到期，非保税市场净吸纳量仅为2,640平方米。但是，较高的问询量表明需求仍保持平稳。电商企业及其物流需求依然活跃。第三方物流表现呈明显差异：部分大型企业为满足其终端客户持续增长的需求继续在全市扩租，而一些小型第三方物流则因客户需求收缩而选择在合约到期后不再续租。本季度，大量新增供应及较低吸纳量导致非保税市场空置率上升至14.1%。预计本季度空置率上升将是暂时现象。

报告显示，政策紧缩致使住宅销售势头褪去。本季度上海一手住宅销售量仅320万平方米，季度环比下降26%。高端住宅市场销售量季度环比下跌30%，销售住宅609套。在经历了上个季度强劲的购买需求后，开发商在第2季度加快了推盘速度。在高端住宅市场，本季度八个项目共计推出住宅1,482套。

销售放缓而价格保持稳定。上海一手房价格在经历了一季度疯狂上涨之后，二季度由于销售乏力而基本保持稳定。本季度，上海高端住宅市场一手均价环比小幅上涨0.9%至币101,516元每平方米。本季度二手房均价也同样保持平稳。

尽管空置率上升，但服务式公寓租金保持不变。在租赁市场，由于跨国外派人员来沪数量下滑，服务式公寓需求依然疲弱。空置率在第2季度达到了16.8%，上升了4.8个百分点。在租金方面，部分位置优越的项目上调租金以弥补新增值税带来的成本上升。然而，为了在疲软的需求环境下挽留租户，大部分项目维持租金平稳。平均而言，第2季度服务式公寓的租金维持不变。

在零售物业方面，报告认为，餐饮和轻奢仍是主流需求。*品零售商继续关闭表现不佳的店面，而轻奢品牌则进一步向非核心区域扩张。餐饮的扩张需求依然强劲，特别是中档家庭餐馆、咖啡和甜品店。日益激烈的竞争了一些餐饮连锁品牌开始探索如何提供创意体验和展示来吸引消费者。一些表现欠佳的零售铺面被改造为办公用途。在竞争激烈和经济增长放缓的双重作用下，业主开始探索将表现欠佳的零售铺面调整为更高效的非零售用途。核心区域和非核心区域租金小幅上涨。在核心区域，购物核心首层租金同比增长2.9%至53.3元每平方米每天。非核心区域租金同比上涨4.6％至21.3元每平方米每天。五角场、陆家嘴等商圈的租金增长放缓，庞大的市场供应量使得业主间的竞争加剧。

报告显示，*市场上半年不是太活跃，但预计2016年下半年交易将增加。由于*者表现出*一线城市的强烈兴趣，诸多卖方提高了对于整栋销售价格的预期。伴随着目前低企的市场*率，尤其是核心商务区资产，*率的进一步压缩可能会延长销售的时间。此外，中国保险监督管理委员会（CIRC）近期对于保险信息披露和审查的要求，可能已经造成了房产交易的延迟。期待一个更为活跃的下半年。对于办公楼的需求依旧，尤其是来自于国内买家。虽然2016年第2季度的办公楼销售有限，但是对于上海办公楼资产的需求依然旺盛。尤其国内资本正从更易取得的工具中受益。除了上海商务区外，买方也正关注着处于非商务区的办公楼和商务园区项目，核心关注有稳定租金的高品质项目。