作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
在深圳,二手房交易量占据楼市销售很大比重,涉及交易价款巨大。对于二手房交易过程中应注意哪些问题,*小编和您一起来看一看。
买卖前的产权审核
产权审查主要是买方应当注意的问题,大部分业主的房产证是在银行抵押,只有房产证的复印件。这种情况下,应当审核卖方的产权是否真实。目前,深圳规划与国土资源委员会的网站上有一个存量房计税系统,实际上也可以作为审查产权的依据。因为,之有身份证号码和房产证号码都属对了,才显示评估价的价格,侧面就反映了这个产权式真实的。
交定金与签合同
刚才说到买方应当审核产权的问题,我们是建议在审核产权后再签合同、交定金。
作为卖方来说,在查档产权清晰后,应当要求中介将定金转给自己。某些中介一直将定金放在中介不给业主,也是不对的。并且,一般来说,交房保证金预留5000足够了,其他都应当转给业主。
此外,税费要约定清楚。
赎楼
赎楼是指卖方还清银行贷款,拿回房产证,注销抵押登记。如果是红本在手,就不需要赎楼。赎楼一般是委托担保公司,由担保公司提供担保,向银行申请赎楼贷款。委托担保公司的情况下,担保公司会要求业主出具全权委托公证书。由于部分不良中介会拿全权委托公证书损害业主权益,因此,在业主有能力自行还清贷款的情况下,不建议委托担保公司赎楼。
关于赎楼的期限,作为业主来说,尽量不要限定赎出房产证的期限,因为可能因为担保公司、银行等原因导致赎楼时间相对较长,如果限定了较短的赎出房产证的期限,可能*终违约。
作为买方来说,我们建议较好不要帮业主赎楼,无论是用首期款还是用一笔款担保赎楼。这两种当时都是用买方的资金帮业主还清贷款赎楼,而一旦业主毁约不卖或将房产转卖他人,买方有可能钱房两空。
付首期及资金监管
作为买方来说,建议首期款不要直接付给业主,而是要放在银行进行监管,这样就有保障。如果首期款直接付给业主,业主毁约不卖并且不退款,就会很麻烦,打官司也需要很长时间才能拿回钱。
另外要注意资金监管是要在银行做,而不是中介公司。以前中介公司经常监管巨额购房款项,较后老板携款潜逃。现在情况要好些,中介公司*多有权监管不超过房价5%的定金。
作为业主,买方是否将首期款足额打进银行监管账户,需要审核。
签订买卖合同
这里的买卖合同一般是指国土局系统打印的正式过户用的合同,关于这个合同*主要的一个问题就是阴阳合同的问题。以前阴阳合同,是按照原价过户,去年出台了评估系统,较低要按照评估价过户。但评估价一般只有市场价的60%左右,因此,按评估价过户实际上也是采取阴阳合同方式过户,只不过政府认可罢了。但少数买方会无理取闹,以新签署的合同价格较低为由,要求按过户价支付房款。因此,为了防止纠纷,我们还是建议,双方再签署一份价格确认书,确认应当按照真实价格执行和支付,过户用的合同中的价格不作为真实交易价格执行。
选银行和办按揭
一般来说,中介会推荐按揭银行,因为中介公司的合作银行一般条件还是比较优惠的。但我们建议买方结合利率优惠条件、银行离家的远近程度综合考虑,我之前遇到过中介相熟的一个银行客户经理,其所在的支行在比较偏远的地方,到核心区来抢按揭的单,这样的话,到时候买方要赎楼或办理有关业务,需要到该比较偏远的支行去办理。因此,中介推荐的按揭银行并不一定就是较好的。
过户及交税
过户有一个问题需要注意,就是收文回执不要让买方自己拿走了。因为万一买方拿了收文回执不去办抵押登记,那么银行就不会防按揭款给业主。当然,这种情况比较少,银行和中介公司按揭员一般都会注意这个问题。
税费的问题其实在*开始卖房就要了解清楚。现在房子没满5年,就会有5.6%的营业税及城建教育附加。如果业主出售的房子不是少有住房,就会存在1%的个税。另外,在签署房产买卖合同的时候,买方尤其需要注意税费的承担和划分问题。较后,刚才我们所提到的价格确认书,较好备注“如果谁提出按照实际销售价过户,就由谁承担因此增加的税费”。
后续事项
后续主要是交房,一般来说,前面的事项顺利交易完成后,交房不会有什么争议。因为房子的有关情况和问题,在看房的时候就已经发现和了解了。交房主要是物业、水电、煤气、网络、有限电视等过户。
此外,建议双方尤其是业主,记得要买卖双方签署交房确认书,证明该房已经交房交接完毕,自己的义务履行完毕。