买房须知

等额本息是指每个月的本金加利息的总还款额是不变的；等额本金是每个月还的本金是固定的，每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。

贷款利息如何计算？

银行的住房贷款月利息=本金*月利率

以公积金贷款（商贷、混合贷同样适用）为准，年化利率是3.25%，那么，每个月利率为3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月利率也是不变的。

无论是“等额本息”还是“等额本金”， 每个月利息的计算方式是一样的，不同的是本金部分。而每个月还银行多少利息，要看欠银行多少本金，再乘以这个月利率0.270833%。

“等额本息”与“等额本金”的区别

“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的，但不是利息数额是一样，那么“等额本息”和“等额本金”的还款过程有什么不一样？

等额本金是指每个月还的本金是固定的，每个月还的本金是贷款总额除以贷款月数。

例如：公积金贷款100万，贷款年限30年（360个月）

还贷本金=100万/360= 2777.78元，接下来我们具体算下等额本金每个月还贷的总数；

第1个月，还银行本金2777.78元，利息100万*0.270833%=2708.33元，总还款额为2777.78+2708.33=5486.11元（本息）；

第2个月，还银行本金100万-2777.78=997222.22元，利息997222.22*0.270833%=2700.81元，总还款额为2777.78+2700.81=5478.59元（本息）。

以此类推，可算出30年中，每个月还银行数额。

等额本息是指每个月的总还款（本金+利息）是不变的。

例如：公积金贷款100万，贷款年限30年（360个月）

假设每个月的还款总数（本金+利息）为X元。

第1个月，利息100万*0.270833%=2708.33元，欠银行本金已经还了（X-2708.33）元。

第2个月，由于还了本金，这个月还欠银行的钱为100万-（X-2708.33）=（1002708.33-X）元。所以，第2个月的利息（1002708.33-X）*0.270833%，还银行本金【X-（1002708.33-X）*0.270833%】元。 ……

*终，所有月份还银行的本金加起来会等于100万，这样就可以算出X的值，算出来就是每个月固定还大概4352.06元。

等额本息的还款过程是随着每个月的还款，欠银行的钱的总数一个月会比一个月少， 同时每个月要还的利息也是在逐月减少，而每个月的本金部分逐月增加。

“等额本息”和“等额本金”哪个划算？

无论“等额本息”还是“等额本金”，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率。

等额本金，一开始还的本金高一些，使得你欠银行的钱的总数会减少得更快些，从而利息*开始会少一些。

等额本息，一开始还的本金要低一些，然后逐月增加偿还本金的数额，偿还的利息要高一些。

总结：选择等额本金还是等额本息，主要看你愿意把早点偿还多点本金（选择等额本金），还是愿意将压力留在后面（选择等额本息）。

如果觉得自己有能力多偿还又不想付太多利息，就选择等额本金。如果手头没有那么多本金，选择等额本息，没有哪一个更值得，只需要根据自己的情况而定！