买房须知

317以来北京出台了11次针对楼市的调控政策，其中有2次包括平房必须标注功能，非居住功能的不可以落户。体现了调控在逐渐的封堵所有过去的口子。

这些政策可以说直接打击的都是平房。之前很少人会关注这一个小区域市场。伟哥来简单的普及普及常识：

这个市场甚至可以说是一个小帝国，非常封闭，只有有限的几个小中介公司在里面交易。

1：北京的限购政策相比上海要宽松一些

上海是外地单身户籍禁购，北京好一点，单身外地户籍符合年限要求可以买一套。北京户籍和上海户籍单身都是限购一套房。

所以这存在了利用离婚无限制买房的可能性，比如一个外地户籍家庭，也是可以用婚内更名的方式买房。单身只能名下有一套房，是否北京户籍都一样，也算是比较公平。

当然，这个不能算漏洞，因为不能贷款，一旦贷款的话房本是不可以随便更名的。

平房恰恰以前也不可贷款。

2：这次政策很简单，就是平房纳入到了普通住宅管理。

平房基本都是*，而*必须要落户籍才可以上，过去的外地户籍购买其实100%都是投机行为。目的都是为了倒卖。

平房过去不限购，但是算住宅限购套，也就是说如果北京户籍名下有两套平房可以再买平房，但是不可以再买住宅。

如果北京户籍有一套平房可以再买一套住宅，随便多少套平房。

平房不限购，但是不可以贷款。数量在北京非常少、年东西城交易量也就1万多套。平房更是1000套以内。

平房基本没有居住功能、100%都是*。所以这个政策主要打击*投机。

3：平房有两种，私房还是承租房管所的公房。

平房可以过户，但是要分产权性质，私有平房有产权证的可以过户，使用权的不可以（当然，后来就你懂的，有时候也可以过户），平房过户除要缴纳正常的营业税，契税外，还要按每平米多少上交土地出让金，过户时需先过土地证，然后再过产权证。

4：过户之前必须测绘，主要管违章

平房在东西城，其他区县基本没有。过户前为了防止违建，都要求测绘，所以违章建筑比较明显的，这种房子较好不要买。

包括违章二层、地下室风险都非常大。

5：平房交易是一个江湖

北京平房交易基本只存在少数个别小中介手里，之前不限购，他们可以先囤房，再逐渐销售，以后难度将非常大，因为占了购房资格，但因为不贷款，所以依然有腾挪的可能性。

6：北京的历史公房政策

《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋试行规定的通知》

7：公房的永远产权

现在私产平房除了办过土地证而且交过土地出让金的私产平房才能交易过户，这种房源很少，有也是以前一个院子拆开卖的。

祖产主从来都是土地权利人，所以他们既有1949年以前的房地契，也有1951年发的房地产所有证，还有现在和“房屋所有权证”一同使用的“国有土地使用权证”，这三者都是有法律效力的。

四合院或者平房买卖办理产权过户的手续，主要有三个方面的事情需要购买者注意：

一、过户申请之前的相关手续

1、首先，需要办理四合院面积的测绘并取得测绘报告，鉴于四合院或者平房的情况特殊，目前北京市房管局仍要求提供过户房产的《测绘报告》。

2、其次，如果购房人是境外公司和个人(包括港澳台人士，以及外商*企业)，还需要事先取得北京市建设项目涉外安全审查办公室关于该转让行为的涉外安全审批文件。

审批时需要准备的资料：

（1）台胞本人去办理需要准备的资料

①台胞证复印件、

②原产权人身份证复印件

③房权证复印件

（2）台胞委托大陆人员办理时

除以上资料外，需要出具经公证的《委托书》。

（3）台湾法人办理需要准备的资料

①法人的营业执照副本复印件

②组织机构代码证复印件

（3）台湾法人委托其公司员工办理时

除以上资料外，需由公司向该员工出具委托书（无需公证），委托书需要法人签字并加盖公章。

注：北京市涉外建设项目国家安全事项审查办公室，简称涉外办，自2009年1月1日起迁往：北京市西城区西外大街1号 西环广场T2座17C9室，邮编为100044，咨询电话为58301736。

外籍人包括港澳台地区人员在京购房，均须通过该办公室审批。

3、此外，还需要由国家权威并且认可的专业评估机构就转让房产的毛地价和楼面地价出具相应的《评估报告》。

二、过户申请

在准备好上述材料之后，双方应及时带上买卖合同和有关资料一起到该四合院所在区县的房屋管理部门办理过户申请并提交相关资料。

如果购房者是港澳公司并委托大陆的公司或个人办理过户申请的话，还需将上述资料提供给司法部指定的港台律师办理公证手续。

三、领取新的产权证

1、办理过户申请并提交完整的资料之后，房屋管理部门即对此进行审查，审查通过后通知买受人缴纳契税。

2、同时参照专业评估机构出具的评估报告组织专家对土地出让金的标准进行评估论证并通知买卖双方缴纳土地出让金。

购房者在交纳上文所述税费之后，就可以取得产权人为自己的产权证。

四、关于土地出让金及其他费用

依据我国现行法律规定，在转让该四合院的时候，应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同，较后由房管部门核准确定，另一方面，在办理四合院买卖过程中，还会涉及到各种税费。各主要税费如下：

1、印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳（09年暂免）；

2、契税：一般为转让价款的百分之三，由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准：“单套建筑面积在140(含)平方米以下，建筑容积率在1.0以下，实际销售价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，四合院一定是非普通住宅，所以，在税款方面不享受优惠政策。具体可参见二手房交易税费汇兑。

3、测绘费用：购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定，由购房者缴纳。

4、评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，一般由购房者缴纳。