买房须知

——大话地产242期嘉宾观点整理

[提要]2012年2月14日，上海楼市春天在哪里？”大话地产研讨活动为大家解惑，以下为嘉宾黄志坚的观点实录。

编者按：经历了2011年“史上*严”的楼市调控，龙年伊始，楼市传来不少利好声音。上海普通住宅标准即将重新调整，首套房贷利率回归基准利率，差别化房贷政策的实施等利好因素为开春楼市注入了许多活力。那么，2012年楼市何时会迎来春天？2012年2月14日，上海楼市春天在哪里？”大话地产研讨活动为大家解惑，以下为嘉宾黄志坚的观点实录。

精彩观点：

1.没有销售量的楼市*不是一个健康的楼市，无论是涨也好、跌也好，都要有量，没有量对谁都没有好处。

2.虽然说政府现在还是在说，房地产调控不放松，但是我认为后面是一定会放松的，不放松就会疯掉。

3.不要认为房地产硬着陆不可能，任何可能性都存在的。

4.现在的调控陷入一个误区：为了调房价而调房价，调房价不如调结构，增加待售低均价的权重。

5.限购是一个退烧药，越早退出越好，因为它扭曲了市场。

6.2012年是一个买房的好时机，而且今年限购从理性调控角度来说，2012年限购令退出的概率是比较大的。

金丰易居&佑威联合研究核心联席主任 黄志坚

楼市应有销售量 调控*终将放松

在2012年1月10日召开的上海两会上提出，普通住房标准将调整，同时本市共有产权保障房(经济适用住房)的准入标准将再次大幅放宽。对此，黄志坚认为：没有销售量的楼市*不是一个健康的楼市，无论是涨也好、跌也好，都要有量，没有量对谁都没有好处。我们的楼市低量盘整已经很久了。借两个标准来看和首套房利率，我认为这两个标准和首套房的利率是属于房地产业的定量宽松，是一个政策触底的信号。虽然说政府现在还是在说，房地产调控不放松，但是我认为后面是一定会放松的，不放松就会疯掉。

“前面一个标准(普通住房标准)是将标准放宽一些，*主要的是第2个标准，也就是经济适用房的标准。把它提高到人均收入5000块钱的话，对一个三口之家就是1.5万了，这个涵盖得就多了。如果说经济适用房有足够的量的话，就不用限购了。我们的监控核心显示，如果说用2011年的月均销售量来的话，公寓要14.8月，别墅大概要有33个月才可以消化完，如果说把独立别墅分开的话，独立别墅要40多个月，联排要28个月。因为我们房地产开发毕竟是滚动开发，还没有做到期房销售。如果说滚动开发的话，意味着开发商必须要回款。从这个方面来看，因为限购的原因，是供不应求的。 ”

经济适用房依照这样的标准，又是供多于求，黄志坚认为调控“过了头”。因为政府要房价降的，他对外也是这样的说的，内部研讨的话，必须要前瞻性的。因此，两个标准和首套房的利率调整早就应该来了。楼市调控还是要实事求是，作为研究机构，我们只是把看到的真实情况，在一个适当的场合客观地表现它。

黄志坚认为，经济适用房的放宽，小白领都放在里面，只要花不多的钱就可以拥有住房了。而且经济适用房对低端的房产分流非常大，与高端相比，这是两个完全不同的市场，应该用不同的眼光去看待不同的产品、不同的区域、不同的项目。黄志坚说：“后续的调控，我相信政府是智慧的，也会是明智的，一定会根据不同的状况还会调整的，在我看来这个已经不正常了，就像钟摆一样，已经从一个极端走向了另外一个极端。 ”

房地产硬着陆的可能仍存在

黄志坚还说，不要认为房地产硬着陆不可能，任何可能性都存在的，只是说可能性大小不同而已。对此，黄志坚主张，要用不同的眼光看不同的产品，对应不同的买家也是不同的，有的项目不跌就是涨，有的地方跌了还要跌。你不要指望它说还可以跌20%，这是不可能的。*不能用相同的眼光看待不同的房产。至于说首套房来说，对买卖双方都是利好的。

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首套房的利率松动利好开发商

首套房的利率松动，黄志坚认为，对开发商而言也是一个利好。 抗通胀保增长是整个国家要考虑的。 目前对中国经济下行的担忧还是越来越严重。通胀的话，前面也有所下降，除了春节稍稍有所上涨之外，预计2月份又会有回落。在通胀压力不是非常大的情况下，保增长就会变成一个非常重要的任务。如果说下滑变成一个现实，你不去阻止的话，也是很恐怖的事情。所以通胀不严重的情况下，存准率的下调是一个趋势。

压着房地产，内需上不来，出口又有问题，你又要老板们回到实体经济去，他又没钱怎么办？你总要让人往下活，你压房地产也是站在全国的角度来考虑的，因为你跑得太快了，你要停停，让别人跑跑，不要都压在上面。房地产对国民经济的贡献已经非常大了，但是如果仅仅是你大，别人就会出问题。所以在稳增长而言，存准率下调是一个趋势，只是说下调的快慢要看 运行的态势。如果说经济下滑得快的话，存款准备金率下调也快，你不能等到人家不玩了你再进来。

调房价不如调结构 应增加待售低均价的权重

对于上海市政府对土地财政收入预算下调，黄志坚说：其实现在的调控陷入一个误区：为了调房价而调房价。其实与其调房价不如调结构。控制房价的一个做法是让高端物业销售得少一些。调整销售均价不如调待售均价。假如说每一个项目都有销售均价，乘上待售面积我们给他一个估值，得出他的市值。如果说你认为房价贵的话，你应该调整这个结构，就是增加待售低均价的权重。

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限购是一个退烧药 越早退出越好

黄志坚还举例说，比如说衣服，大家都要有衣服穿，每个人都有包包拿，不见得所有人都去买LV的。房产也是一样的，满足低端的，只要有地方住就可以了。

限购是一个退烧药，越早退出越好，因为它扭曲了市场。现在要卖掉的人卖不掉，没有人接盘。高端的东西本来可以卖掉的，没有人买是不对的。要让房价跌也是很简单的，不需要限购，因为资本本身就是逐利的，对二手交易盈利的部分课税，比如说你500万买来的，卖1000万，赚来的500万怎么来课税，如果说是100%课税的话，就不会有人去*了。

在盈利部分课税，把这部分的税去补贴廉租房和经济适用房不是更好吗？商业地产二手交易相对冷清，因为100万买进来，200万卖出去要交非常重的税。其实市场可以通过政策去引导，但是不能让大家不买不卖。

作为生意人来说，赚钱就要加税，你在发生交易的时候，我要征税，你可以选择不卖，比如说营业税的5%，这是合理的。现在我们的限购令政策只是一个退烧药，是在其他手段失灵的时候，这一招是管用的，但是这一招一定要尽早退出，用其他合适的方式还原市场。

住房信息联网和房产税没有必然联系

各个地方政府的联网，40个城市住房信息联网和交房产税是没有必然联系的。对这个地方政府而言，你是让人家买还是不买？比如说旅游地产对地方政府来说*是非常好的，你把外地的钱引进来，还可以拉动地方的消费有什么不好呢？如果说你是供过于求的，为什么还要限制。

对于房产税，黄志坚说：“外国交房产税因为购买来的房子下面的土地是永远的，而我们买的只是砖头，土地是租来的。土地卖了很高的价钱，房产税还要很重那是不合理的，如果说土地是我的，征收增值的税是有道理的，但是中国的土地并不是个人的。我觉得政策更多是要引导，还是要对症下药，限购令从我们监测的数据而言，真的是要取消，而是要用替代性的财政政策。房产税也不要征了，人家买房子的时候，也没有说要征房产税，土地也不是我的。”

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限购令退出概率大 2012年是买房好时机

今年是80后的结婚高峰，黄志坚说，对于延迟开盘的问题，我觉得是伺机而动。从1、2月份的感觉来看，销售量肯定是低了，3月份可能开始回升。对刚需而言，更多要考虑的是他想买的那个楼盘，到底是中长线的，还是有什么样的考虑，比如说嘉定新城，大盘云集，开始血拼，那个地方跌得差不多了就可以买，开发商回完款了就会开始往上拉了，你不要指望跌了还要再跌。开发商已经到了那个价位，你正好选择了那个区域，就赶快买。你看了这个地方，如果说你的钱多，你就买配套齐全一些的，如果说你钱不多就熬一熬，他是有差价的。

如果看供求关系的话，中长期是供不应求的，开发商现在降点价，他也是很心疼的。像有一些地区，他本来应该是要涨的，因为量很小，不涨就是跌。所以说不同的区域，不能用同样的观点，说这个区域是跌了还跌，另外一个区域也是跌了还跌。

2012年是一个买房的好时机，而且今年限购从理性调控角度来说，2012年限购令退出的概率是比较大的。黄志坚称不同意房产税可以替代限购令：限购是由供求关系决定的，供不应求的话，房产税变成了成本，是助长的，如果说供大于求，房产税就助跌。任何情况下都是一体两面的，要客观真实地去看待。