买房须知

位于北三环的大钟寺中坤广场，引进了府井百货旗下的年轻品牌HQ尚客百货，虽已开业两年，但人气始终不足。相比地下的家乐福和一些餐饮品牌店，百货内可以称得上冷清。有网友就在大众点评网上感慨：“地方很大，品牌也不少，可总体感觉就是很冷清，没有什么想要买东西的欲望。”

和HQ尚客类似的还有另一个坐标性购物核心朝阳大悦城。经历了大面积业态调整的朝阳大悦城，撤出主力店永旺百货，引进优衣库、无印良品、zara等快时尚品牌，这对朝阳大悦城来说，也是一种必然。开业两年来，朝阳大悦城的餐饮及娱乐部分率先在区域确定地位，但购物却一直不温不火。在朝阳大悦城内随机调查发现，他们或是结伴到此看电影，或是前来聚餐，但却鲜有专为购物到朝阳大悦城。他们逛百货的目的主要有两个，消磨等待电影开场的时间和酒足饭饱之后的消食。当被询问是否有购物打算，他们也表示基本不会，除非遇到合适的。

业内人士指出，餐饮、影院等配套可替代性不强，电子商务等商业模式对其冲击有限，但单纯的百货商品就更容易受市场影响，因此新兴购物核心想要累积人气所需时间也在逐渐加长。

商业地产现状三：房产税预期减缓*脚步 商业地产率先被波及

传统实体商业的低迷也同样反映在商业地产居高不下的空置率上。第1太平戴维斯研究数据显示，2012年第三季度，北京优质购物核心空置率为10.1%，CBD商圈空置率约为12%。较高的空置率同时带来商业地产招租的困难，商业地产的持有人无法获取稳定、较高的*。

据了解，很多拥有较高人气的品牌店，在选址时，会对物业持有人提出各种要求，招商补贴、贴装修、“倒包租”、“抽流水”等租赁方式屡见不鲜。

一方面是商业地产租赁市场的惨淡，另一方面，对于商业地产未来各项利空的预期也让很多商业地产*人减缓*脚步。*在接受媒体采访时就表示，商业地产出现问题的高峰应该是在两到三年以后。在他看来，做商业地产要重视商业资源，应先把商业资源做好再来做商业地产，而很多企业并不是这样。也有商业地产领域专家指出，在住宅市场遭遇宏观调控之后，很多房企盲目转向商业地产，前期铺垫工作有限，这样建起的商业地产将在未来两三年集中上市，必然会带来很多问题。

另外，关于房产税征收即将扩容的消息再次为商业地产蒙上一层阴霾。有消息称，房产税扩容将率先从经营性物业入手，这也再次拉低了商业地产*者的*预期。按照北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则，企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末账面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为1.2%；其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。个人所有的非营业房产可以免纳房产税。而据研究人员透露，房产税向全国扩围，*可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的改革方式，将按照房产原值征税的标准，改为按照市场评估值征收。这也意味着房产税的征收额度由静态变为动态，随着房价的上涨，房产税也会相应提高。

有*者就表示，如果*商业地产的税负继续加重，后期的*又不能保持稳定，又享受不到房价上涨带来的资产增值，他将放弃对商业地产的*。

业界观点

房产税扩容选择经营性物业入手不利于拉动内需

李亚明

(北京汉博商业*管理有限公司副总裁)

经营性物业的房产税一直在收取，如果未来改为按照经营性物业的评估价值征收房产税，一方面在人员成本上会有很大的消耗，需要大量的机构和人员参与评估；另一方面，需要一个明确的、专业的、令人信服的评估标准，这个标准如果没有考虑周全，房产税的改革就有可能变成一种政府的寻租行为。

房产税的扩容，不能因为住宅市场的复杂和牵扯利益的广泛，就将板子打到商业地产之上。商业地产在中国的发展刚开始转好，作为承载居民消费的实体场所，对于拉动内需有着重要的作用，在消费者购买力下降、商家开店计划缩减的当下，再为商业地产添加负担，不是明智之举。

政策方向

应该是为商业地产松绑

张家鹏

房产税在经营性物业中的征收一直存在，目前经营性物业所纳税率已经不算低了。改变征税方法是没有问题的，但一定要明确改变的方向和评估的方法，是为商业地产增加负担还是减轻压力。我认为如果评估的标准是采用租金推算法，那得出的结论相对较为科学，而如果是按照区域售价来评估，就会出现很多问题，首先商业地产十分复杂，普通商铺与购物核心中的商铺价值肯定有很大区别。其次，目前我国商业地产租售比基本处于失衡状态，价格有虚高现象，而在正常的市场中，商用物业应主要依靠租金来获得*，按照售价评估征税，容易造成税负过重的情况。

拉动GDP增长的三驾马车出口、*、消费中，长期以来，出口和*都占了经济中的较大比重。出口目前面临转型，需要一个长期的过程，而*在GDP中所占的比重已经接近极值，因此未来消费是经济增长中*值得期待的动力。要扩大消费，必然要抑制物价，降低流通成本，活跃市场，而商业地产正是消费重要的载体之一，因此国家应该在政策上更多地为商业地产松绑，促进商业地产的良好发展。

房产税的扩容

将带动租金的上涨

*坤

房产税的征收扩容是大的趋势，在严厉的调控政策之后，为保证调控成果的稳定性，房产税作为新一轮的过渡性政策，是十分必要的。但房产税的征收，也必然带来房产持有成本的增加。

总体来说，房产税对于商业地产的持有者影响并不大。由于经营性物业房产税一直在征收，新的政策带来的只是税额的增加，这种调整接受起来会比较容易。但该税额的增加相应也会带动租金的上涨，而且商业地产是以取得*为目的，如果征收租金收入10%的房产税，租金的上涨将必然大于10%。羊毛出在羊身上，商业地产经营者的持有成本将加码转嫁至租户身上，租户会将其再转化至消费者身上。在当前的大经济环境下，对内需的拉动和消费的促进都是很不利的。

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