买房须知

在中街，如果门市房租金低于120元/平方米/月，从今年7月1日起需要按这一较低标准缴纳房产税、个税、营业税等相应税种，而高于此标准则按实际租金计税。

昨日，记者从沈阳市地税局获知，沈阳市非居住用房出租计税核定标准，将按税务部门和房产部门共同确定的“沈阳市城区非居住房屋市场指导租金”执行，沈阳三环内共划分为六级路段并有对应的租金标准。

中街太原街指导标准较高

沈阳市地税局说，此次调整的租赁市场指导租金，是针对非住宅类型的房屋，比如商业门市、用于办公的写字间和公寓等。而出租居住用房的计税租金核定标准暂不统一制定，待房产部门测算发布后统一执行。

依据“沈阳市城区非居住房屋市场指导租金”标准，太原北街(单号43至85号，双号42至86号)、中街路(单号77号以上、双号94号以上)指导租金标准较高，是一级路段中的甲等，商业租金标准为120至140元/平方米/月，同一路段用于办公的租金标准为80至90元/平方米/月。

而六级路段的非居住房屋指导租金，商业网点则只有区区20至25元/平方米/月，仅是一级路段六分之一左右。

沈阳市地税局相关人士说，市场上商业、办公用房的租金，是由出租和承租双方根据市场价约定的市场行为，官方确定并发布的指导租金，是作为核定征税基数的一种手段，是利于为阻止出租和承租双方签订“阴阳合同”的逃税行为。

今后，由地税部门和房产部门共同建立的租金核定指导标准，将两年调整一次。

市场行情多高于指导租金

太原北街、中街路*繁华的路段，商业网点、办公租金是否低于“指导租金”。昨日，记者走访多家商铺发现，市场租金行情普遍高于“指导租金”，有的甚至高出多倍。

在中街南侧的一个胡同里，一间登记出租的小门店仅32平方米，业主报出了年租金8万元的要价，折合月租金6667元；若按指导租金中街路(单号77号以上、双号94号以上)的标准算，32平方米的店面月租金约高限为4480元/月。市场租金比指导租金仍高出48.82%。

中街一卖场内一档口经营业户告诉记者，中街正街上的租金水平，比胡同里那间门店租金至少贵一倍。“若按指导租金，我们肯定是租不到的，因为供不应求，我们想以这个价格租但人家不会同意。 ”“这个标准对我这里来说也不高嘛，你看我这个小档口面积只有8平方米，拍卖下来的年租金就要7.2万元，折合每月每平方米750元，140元/平方米只是一个零头。”太原街一租赁档口业主刘女士说。

由于地域差异较大，体现在租金行情的差别也非常明显。以于洪区白山路为例，属于指导租金标准的六级路段，商业租金指导标准为20至25元/平方米/月，按40平方米的小店面为例，月租金约1000元，“接近当地实际水平”。

看看出租房屋需缴多少税

房屋出租主要涉及的税目为房产税、个税和营业税及部分附加，核心为房产税和个税。

据沈阳市地税局工作人员介绍，对个人出租房屋适用的房产税有两种方式：从价或从租。从价的，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，缴税为房产原值×(1-扣除率)×1.2%；从租的，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%，缴税为租金收入×12%。

不过，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。

而个人按市场价出租的房屋租金收入，同时涉及个人所得税，租金4000元以内的扣除800元做纳税基数，而租金4000元以上的，扣除20%做纳税基数，个人所得税率为20%，但目前沈阳暂按10%执行。

个税由出租方承担，房产税由承租房承担。以一套年租金10万元的房屋为例，需缴房产税1.2万元，个税8000元，而营业税等需扣除一定标准后，再按不同对应标准的综合税率征收。 主任记者 胡海林