买房须知

在过去两个月里，安徽宿州埇桥区朱仙庄镇朱庙村党支部书记沈家亮一直在忙活着接受媒体采访。他一遍又一遍介绍的，正是近期引起关注的全国头个土地流转信托项目“中信22农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。

　　沈家亮或许也注意到，其实不只是安徽宿州，在北京、四川等多地均有拟推土地流转信托项目计划。有关专家认为，这些项目背后，折射出我国金融密集下乡的趋势越发明显。

　　安徽首试信托土地流转

　　今年初，国务院《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》提出，要用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作。这一文件为土地流转发展提供了政策指导方向。

　　今年10月，安徽宿州尝试以信托方式破题，成为全国尝试开展土地流转的“吃螃蟹者”。该项目由中信信托有限责任公司与安徽宿州市埇桥区政府合作，计划期限12年，信托受益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。

　　所谓土地流转信托，是指以农村集体组织或农户个人将合法拥有或具有处置权限的农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司经营管理，定期获得信托*。流转土地范围包括农用地土地承包经营权、集体建设用地使用权及宅基地使用权。

　　中信信托业务负责人吴超杰表示，宿州的这个项目，流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，园区规划形成完整的农业循环产业链，提高劳动生产率、增加就业率。

　　埇桥区现代农业办副主任李大务介绍，土地流转信托不仅能保证农民获得土地租金，还可以获得浮动*。随着流转土地的产业化经营，当地农民还可以到园区务工，获得工资收入。

　　盘活农民土地承包经营权

　　中信信托董事长蒲坚表示，农村土地承包经营权通过信托机制产生了一个比较明确的现金流，从而具备了价值评估、确定的基础。在确立资产价值的基础上，通过信托公司的增信机制产生抵押融资、转让等行为的可能性。条件成熟时，还可将农地信托*权进行资产证券化，或者由证券公司发行可上市流通的“资产管理计划”认购信托受益权，农户可凭借受益权凭据实现土地承包经营权的财产性收入和财产权流通的溢价性收入。

　　“通过引入信托机制，确立农地承包经营权的价值，将农民的*重要的资产土地承包经营权，从僵化的非流通资产转变成可流通的资产，进而使得更一等的生产关系成为可能。”蒲坚说，此次土地流转信托项目，是在探索以信托制度参与农村土地改革的同时，将农村承包经营权确定为财产权，进而演变成金融产品，通过信托制度设计，把土地承包经营权的信托受益转化成为法律允许、市场认可的可抵押、转让的金融产品，成为农民可携带的财富，为农民提升承担社保、房屋租购等方面的支付能力创造条件，参与城镇化进程。

　　记者了解到，目前在国内，除了已经有项目落地的中信信托，北京信托的土地流转信托项目也已经启动，另外安信信托等多家信托公司表示将尝试土地流转信托项目。同时，土地流转概念股也成为股市近期热点，备受*者青睐。

　　金融资本下乡带来多重启示

　　以信托为代表的金融资本下乡，将改变农民受益模式、提升农业效益和加速土地规模化经营。

　　过去农村土地流转，农民仅能获得一次性的补偿*。而通过土地流转信托，农民的*将由单一地租变成“基本地租＋浮动*”。李大务介绍说，为了较大程度降低农民风险，宿州当地政府与中信信托公司签订合同明确约定，不管该项目运作情况盈亏，都必须保证支付土地租金。除了固定的租金，该项目还有浮动*。在土地流转经营产生净*后，政府和信托公司会按照3∶7的比例进行分成。政府将会把这部分浮动*投入农村基础设施建设。

　　据宿州项目服务商安徽帝元现代农业*有限公司副总经理徐君剑介绍，宿州项目已经*7500万元用于基础设施改善等。示范园的现代农业种植板块，依托帝元公司和中科院的合作项目，已经试运行了一年，初有成效；规模养殖板块和正大集团合作，年出栏生猪10万头；农业种植产生的秸秆、规模养殖产生的粪便将用于生物质能源和基质肥项目；设施农业项目板块和以色列合作；农业科技平台项目将和安徽农业大学、中科院云计算核心等科研院所合作，打造互联网、物流网、物联网三网合一的平台。“如果一期项目顺利，流转土地规模将会增加到26000亩。”徐君剑说。

　　中信信托负责人认为，此支信托计划是在保持土地性质不变的前提下，通过土地重新归集、整理，将零散的农用地转移集中到现代农业企业手中，通过集约化经营形成规模效益，再通过信托产品特有设计，公平合理地将集约经营提升的地租收入在农户、土地整理者之间进行分配，让农民真正受益。