买房须知

除了大街两旁半停工的建筑以及减少的豪车，鄂尔多斯(600295)与往常没有两样。在东胜区依然随处可见那些“迎接百万人口”、“建设中国*商业核心”等宣传标语。

然而平静的背后，楼市危机正在当地蔓延，开发商、高利贷者们正挣扎于泥沼中。

5月22日傍晚，鄂尔多斯某开发商营销总监王强(化名)仍然怒火难消。“本来与银行说好的50万贷款，说停就停了。这是要用来还一部分债的钱啊。”王强说，银行说至少停一个月，这样工程肯定无法进展了。

鄂尔多斯另一个开发商副总李力(化名)在饭桌上与朋友感慨说，“上个月从北京通过信托的方式贷来三个亿，这三个亿并不是用来维持所谓销售以回笼资金，而是为了使项目完工，建成后就可以用这部分资产抵债了，就不用坐牢了。”

经过此轮危机，李力不无感慨地说，“钱不过就是一个符号，把这部分债填补好之后就不再想做房地产了，专心去做自己擅长的老本行。” 据本报记者调查，王强与李力所在的公司都还尚属情况较好的开发商。

一轮楼市危机改变了鄂尔多斯很多人的命运。包括这座现在半停滞的城市，也陷入了深深的沉思。据本报记者调查，鄂尔多斯400个已启动项目中，目前动工仅十余个。

在SOHO中国董事长潘石屹眼中，鄂尔多斯的这场楼市危机像极了当年的海南楼市泡沫。

开发商痛苦挣扎

据当地开发商透露，自去年年底开始，鄂尔多斯当地政府就频频与银行方面“沟通”，号召银行加大贷款力度。但银行考虑到当地市场风险，已经基本上不再贷款给开发商。

目前，开发商普遍面临不能如期交房问题。鄂尔多斯东胜区市民赵丽(化名)就是这场危机中受害的一员。从今年年初开始，她为自己在鄂尔多斯金民雅苑项目无法如期交房而频频找开发商“维权”。赵丽颇为无奈。“现在大家都这样，亲戚、朋友买的房子都没收回来。”

赵丽说，开发商也的确是没钱继续建设。

不久前，该开发商给业主们发了一份“致歉书”，其中表示，“经公司多方努力没能完成年前资金筹集的计划，根据项目实际进展情况，我公司目前还有两千五百万的资金缺口，2011年底至今银行贷款一直没批复，造成项目施工无法进行，目前我们找不到更好的出路，为确保全体业主早日收房，我公司恳请全体业主在艰难时期伸出援手，成立项目专项启动资金。我公司保证2012年9月前交工。”

该开发商还在一份手写的承诺书中继续保证称，如果今年8月31前不能交房，住宅部分将按照当初购买价每平方米降1500元，商业部分每平方米降2000元。

该公司出示的具体方案是，每户业主筹集5万元(公寓3万元)。然后由开发商出具借款凭证，以冲抵房款或相关费用，所筹集款项建立项目专用账户，资金动向由业主全程监管。

尽管开发商如此恳求业主，但赵丽说，“没有业主肯给钱。大家都担心被套进去的更多。”

赵丽的房子还是2009年年初购买的，当时的单价为5490元/平方米。按照合同，开发商应该于2011年8月31前交房。至今，该楼盘已经延期交房有8个多月了。

面临此情况的开发商不只金民房地产一家。在东胜区，可以见到动工的楼盘并不多，基本上吊车都处于静止状态，工人也不多见。据东胜区一开发商估计，鄂尔多斯400个项目，目前动工的也只有十几个。

李力说，现在面临的不是降价问题，就算是成本价也卖不出去。据他透露，从去年4月份开始，他们所在的楼盘就一直零销售。

鄂尔多斯楼市危机还原： 高利贷助推疯狂造城

曾经一度备受当地追捧的伊泰华府项目副总经理*也坦承，他们项目自今年年初开始，也一直零销售。目前项目仅销售100套，但楼盘共计有751套需要销售。

赵丽对这场危机的亲身感受除了她自己买的房子不能如期交房以外，还包括她自己开的装修壁纸店。赵丽说，今年过完年，店里一直就没有生意，可见根本没有房子卖出去，大家都不需要装修，不仅是我们，我们所在的建材城其他商家也面临如此境况。

鄂尔多斯房地产市场*为典型的应该属于星河湾。这几乎成为当地开发商的风向标。

5月15日，星河湾二次包装后再次上市，为了保证品质，星河湾仍旧以精装修的产品上市，但以特价房的方式面市，价格从此前的22000元/平方米大幅调整至14000元/平方米-15000元/平方米。

为了提升市场信心，星河湾当天开盘主题定为“信心·品质·未来”，表示项目已经全面开工并且承诺项目9月份将全景呈现。但据了解，此次回笼资金效果仍然不明显。星河湾相关人士也不愿意透露当天开盘的销售套数。而记者在星河湾售楼现场看到，除了来现场完成开盘相关签约手续的购房者，现场也很冷清。

据星河湾销售人员称，这一次特价房已经属于成本价销售，但购买要求是不再允许购房者分期付款。“去年开盘的时候，由于总房款金额大，我们是可以分期付款的，但一些业主后续不肯再付尾款，有些是被高利贷套住了，有些则是有钱也不肯给。”销售员称，项目这次开盘其实还针对老业主在价格有更多的优惠，但要求就是要先把以前的尾款付清，才能享受优惠。

高利贷助推

鄂尔多斯的楼市危机是此轮调控下的典型，只不过，少有例外的是，热钱(即民间借贷)助推了楼市泡沫迅速从疯狂转为破灭，并波及甚广。

5月22日，潘石屹在接受记者采访时称，在近一年，鄂尔多斯人基本上很少买SOHO的房子了，因为我们的商业只能保证鄂尔多斯人每年5%-6%的年*，但当地的高利贷则可以保证20%，甚至50%。早在2009年以前，潘石屹的SOHO一度备受鄂尔多斯人追捧。而潘石屹也多次去鄂尔多斯当地推广楼盘。

潘石屹的房子不再受鄂尔多斯人追捧，事实上与2008年年底那场“4万亿*刺激”有着很大关系。

据王强回忆，早在2000年，鄂尔多斯房价还在2000元/平方米左右，随后几年间，鄂尔多斯房价一直保持在平稳状态，到2008年下半年时，鄂尔多斯的房价也只徘徊在4500元/平方米到5000元/平方米之间。但4万亿刺激后，鄂尔多斯房地产一下子就火起来了，直到2009年，一些浙江等外地开发商进驻鄂尔多斯，把外面的包装手法用到“淳朴”的鄂尔多斯市场上，一下将房价炒到8000元/平方米左右。这让鄂尔多斯当地人看到了涨价空间。

2009年，曾在当地做过房地产代理机构的张祖帮在鄂尔多斯经历了*风光的时刻，用他的话说，是“疯狂日空的一年”。“那时，随便一家开发商，只要土地拿到手，设计方案刚出来，就有购房人捧着定金找来，一口气三套、十套的买，几百套房一会功夫就卖完了。”大家疯狂买房，一是房价不停上涨，“*一个价”，房产成了比较赚钱的*品。而更重要的是，有了房子这项不动产，就能到银行抵押融资。

“之后，大量的非专业民营企业进入房地产，不管以前是挖煤的还是做羊绒的都想做房地产。他们进入房地产的方式就是民间借贷。”王强说，鄂尔多斯与其他地方不同的是，当地的民间融资很灵活，基本上当地有点社会关系网就可以融到钱，继而利用杠杆效应进行房地产开发。

“鄂尔多斯*终形成了恶性循环。首先是卖煤的钱变成高利贷，高利贷的钱再进入房地产。*疯狂时期，鄂尔多斯房价是府呼和浩特的两倍。当时，大家发现地产项目的利润比煤矿的利润还要高。不久，仅鄂尔多斯的开发商就猛增至约400家。”张祖帮说，短时间之内，风险积聚，就这样形成恶性循环，开发商的毛利至少要在100%以上才能维持这个循环。

这一点，李力深有感受。在鄂尔多斯，与当地开发商谈论成本，必谈的是财务成本(即行业内统称的融资成本)。“在鄂尔多斯开发楼盘，包括财务成本在内，净利润要保证在50%以上才可以保证项目正常运转。”李力分析说，就算仅以月息3分来算，仅财务成本就占去利润的80%，再加上项目自身的净利润20%。也就是说，把融资成本算进总成本中，融资成本将占约30%，可见融资成本之高。

据调查，鄂尔多斯当地90%的开发商是民营企业，大多采用的融资方式都是民间借贷。

王强对此也证实。他将这些原因归结到银行的“嫌贫爱富”。“如果能通过民间融资就能正常运转，谁愿意去银行看脸色，等上至少一个月的审批呢？更何况，在鄂尔多斯这个地方，地产商都很难通过银行贷款。”

“当调控一来，房地产整体大势面临去*化，供需严重不平衡的鄂尔多斯楼市一下子就坍塌了。当时张祖帮从鄂尔多斯相关部门得到一个确切的数据是，当地人均住房达到2.97套，几乎处于零刚需状态。”张祖帮称。

记者走访中了解到，由于没有资金，目前当地的民营开发商已经开始用楼、豪车抵债。据星河湾相关人士透露，他曾经去一个业主办公室那里催尾款，业主直接拿出了六七个亿债单给他看。

据当地金融系统官员透露，自去年开始，鄂尔多斯当地产政府就开始摸底高利贷情况。地方政府对于这场危机目前还未有更好的措施，目前仅是摸底调研，组织一小部分政府团购，另外呼吁银行加大对鄂尔多斯的信贷力度。